一二手房倒挂减少，刚需买房再算算账吧 | 楼先生问答NO.382
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诡异上扬的行情，在「房住不炒」和住建部动不动就点名批评的压力之下，开始慢慢回归理性。目前大家的共识是：尽管跌不下去，但也涨不了。
新房有两大动力：一是二手房的价格，二是地价。
地价暂时下不去，尽管开发商清楚限价不可能放开，只要拿地，就意味着面临政策性亏本风险，但当下货币宽松，加上外部环境紧张，除了少部分国企和央企，大多数开发商依然义无反顾。
所以，寄希望「土地市场遇冷」给楼市一记重击，几乎没什么可能。我们之前说过：别高估开发商的理性，盲目和赌性，丝毫不输给投资客。
撇开黑天鹅事件，接下来能否把楼市往下狠狠拉一把的突破口，就在浮动的二手房。
一，相比两个月前，杭州经核定的二手房挂牌套数又增加了7500套，昨天官方数据显示：76872套。算上无法统计的场外房源，这个数字恐怕更惊人。
二，一位一线中介人士表示：五一过后，二手房凉得很快。以景芳为例，本月同期成交不到上月一半，去掉上月堆下来的，恐怕只有三分之一。因此整个二手房市场，可见一斑。
三，一位说话非常有分量的投资客给我发来警告：杭州二手房非常疲软，二手房价格起不来，说明大家不愿意追涨，其本质则是不看好后市。
四，实际上，二手房比一手房便宜，或倒挂没有那么明显，已经不是偶然现象。我们掌握的数据中，至少可以举出十多个例子。
五，所以，尤其那些真正买房自住的刚需，需要尽快走出一二手房倒挂的「惯性思维」吧，对价格、信息都要保持高度敏感，且学会算账。
1.
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700万上下、滨江奥体/置换、钱塘山水
@言吴
请老师支招。滨江浦沿中海钱塘山水有一套东边套，有车位，赠送面积挺大，可以做到四房两厅，满两年了，在犹豫是不是置换一套更好的房子。再置换只能卖掉一套再买，首付就要六成了，可以承受首付400万多一点。求建议。
楼先生：不大好的房子要升级要置换，这是正确的。当下很多的二手房挂牌，主要就是为了升级改善，在新房还处于普遍限价的状态下，追求一套性价比更高、产品更新更主流的新房，还是能够占到一些便宜的。只不过，如果为了置换而置换，那就得三思而后行。
值不值得置换，要有两方面的考虑。首先手上的房子，放到市面上去看，是不是比较落伍了；其次，有没有明确更好的置换目标，两者相比是不是有明显的进步。对于你来说，手上这套房子并不差，虽然在滨江浦沿，但如此靠江边的房子以后也不会很多的，加上有不错的赠送面积，这样的房子几年内也是不愁卖的。
当然，市面上可以有很好的目标，而且还挺多的，每个楼盘都很诱人。比如六七百万的预算，晓风印月、中海云宸以及保利澄品这些。只不过，可能还有摇不中的风险。所以就看你是否愿意折腾，愿意折腾，就可以努力试试，同时也要承担一定风险。其实不愿意折腾的话，钱塘山水留在手上也没问题。
2.
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改善/申花、首开杭州金茂府、古翠隐秀
@bonnie
老师你好。家有二孩，三代同堂，现住在金地自在城东苑126方三房，夫妻工作都在古墩路，想买申花或附近的四房改善居住品质。麻烦推荐一些值得购买的楼盘，另外万通时尚公馆一套89方2017年入手，现在出租中，另一套创客空间酒店式公寓闲置，得腾出房票并且凑首付，请问这两套什么时候卖合适？
楼先生：现在就可以卖。对于房东来讲，应该抓住这波二手房的行情，现在二手房是「走量不走价」，价格不一定能卖得很好，但卖出去还是相对不难的。我们对今年的二手房行情不乐观，甚至有些担忧。所以打算置换的话，应该要抓紧，行情诡谲多变，宜早不宜迟。
金地自在城有不错的学区，边上也有地铁和金地广场，自住还是不错的，所以这个楼盘的单价一直不低，有持续不断的市场关注度。但如果有机会换到申花，从居住角度来看，还是更进一步的。这两年申花自带光环，每个楼盘都是精品，地段更好，品质更高，接下来你可以重点留意开金茂府最后一批高层，价格大概率还是涨不上去，还有大师作品的古翠隐秀，有105方、125方和144方。
3.
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富阳东洲/银湖、总价400万内、叠墅
@柳丁
谢谢层楼提供咨询平台。本人在滨江区政府附近工作，无房，父母在下城区居住，无房票，无贷款。想400万左右总价考虑周边的叠墅产品，老人自住为主，投资为辅，希望品质与物业好一些，是否有推荐？
楼先生：那就重点选择富阳银湖或者东洲板块吧。像东洲的微风之城，是融创风格比较强烈的叠排，下叠是171方，上叠是177方，可以做到五房，均价1万7左右，总价可以控制在350万内。融创的物业和品质，有较大的保证。不过是毛坯交付，而且有一个比较大的遗憾，东洲短期没有地铁规划。
相比之下，银湖有地铁规划，加上彩虹快速路等交通网络，会更受滨江客群的追捧。而且这边也有比较多的选择，比如泰禾·大城小院，是上下两叠产品，是几个楼盘当中离地铁最近的，老人出行，其实会比较依赖于地铁。还有就是上林湖，价格更实惠一些。
想要更高的品质和物业，那可以重点关注绿城云栖桃花源，上中下三叠，面积有185-210方，总价350-580万，比如中间套的上叠，带60方的露台，总价大概420-440万。另外比较吸引人的一点是，它是精装交付的。
4.
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500万内/二手房、工作在东面、城东/艮北
@水煮蛋
目前无房，预算500万内，小孩2020年要上小学，上班都在东面。希望购置一套城市东边3房现房一套，学校中等或中等偏上即可，能靠近地铁，配套较成熟区域能帮忙推荐么？初步靠了濮家的万家花园，感觉小区品质太弱；也看了萧山的顺发恒园，稍微觉得偏了点，实在想不好。
楼先生：考虑到孩子上班的时间，最好今年就要落实好房子和户口。一般普通一点的学校，明年9月份落实好就行，但保险起见，最好能尽早搞掂。这样的话，对你来讲，新房就无能为力，可以选择放弃，投向二手房。只不过，淘一套满意的二手房，不容易，要花的多得多的时间和精力。
工作在东面，钱塘江南面的房子，就算品质不错，赠送面积很多，也还是斟酌一下吧。顺发恒园可以先晾在一边。刚需自用来住的房子，建议多从通勤时间和便利性角度考虑，有500万的预算，学区要求也不是很高，在城东新城和艮北新城，有很好的选择面，可以买到相当不错的二手房，各方面都会比万家花园好得多。所以，再挑挑吧。
5.
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首付6成/200-250万、萧山市北、投资
@萱萱妈妈
你好，我是绍兴人，有两套房贷款记录，目前已还完，有杭州购房资格，请问首付是否六成？可使用现金200-250万左右，纯投资，这个时候杭州值得买吗？希望离地铁近，请问目前哪个板块比较合适？
楼先生：先回答你第一个问题。现在的调控政策认房又认贷，你在杭州属于首套房，但因为有贷款记录，即便还清了，也还要认定为二套房，所以首付是六成。这条政策，到目前为止，还没有变动过。如果有变动，那肯定是楼市的大新闻，你一定会关注得到。
如果有购房资格，也有闲置资金，杭州还没有配置的，应该趁早上车。短期内波动震荡肯定会有，只要不计较一时得失，长期看，房子依然是普通老百姓最具抗贬值能力的硬通货。而且，放眼全国，杭州也是第一梯队的城市。
杭州正处于大开发大建设的阶段，值得推荐的板块，有很多。有一些是稳定成熟阶段，有一些还是初期发展阶段，就纯投资而言，风险和收益是正比的。对你来讲，其实可以关注钱塘江南岸，离绍兴近，缩短管理半径。你的预算，可以重点关注萧山市北，有拥江发展的红利，总价相对也可控，可以买到比较主流的90方小户型，比如拥潮府、锦宸这些。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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